1. Общие положения

1.1. Настоящий регламент определяет порядок работ по разработке комплексных документов пространственного развития территорий на долгосрочный период (подготовка исследовательских работ в области градостроительной деятельности) «Архитектурно-градостроительная концепция территории» (далее – АГК).

Подготовка АГК осуществляется в целях комплексного анализа и оценки территории для установления таких параметров, как начальная цена права на заключение договора о КРТ, рентабельность девелопера и органов местного самоуправления при инициировании и реализации механизма КРТ, оптимальное соотношение различных зон размещения объектов для создания комфортной городской среды для населения.

1.2. Термины и определения.

Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Комплексное развитие территорий - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

Элемент планировочной структуры - часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы). Виды элементов планировочной структуры устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Границы проектирования - границы территории, в которых осуществляется разработка документации по планировке территории, проектной документации для строительства, благоустройства.

Городская среда - совокупность условий, созданных людьми и природой в границах населенного пункта (поселения, городского округа), которые оказывают влияние на характер жизнедеятельности человека.

Комплексный анализ территории - анализ территории с целью выявления базовых предпосылок и ограничений ее пространственного развития.

Концепция градостроительного развития территории - концепция, определяющая планировочные и объемно-пространственные решения застройки, принципы формирования открытых пространств и подходы к благоустройству.

1.3. Нормативные документы.

Регламент разработан в соответствии с:

Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;

Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ;

СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*.» (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2016 г. № 1034/пр);

Постановлением Правительства Новосибирской области от 12.08.2015 № 303-п «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Новосибирской области»;

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29.08.2025 № 407-п «Об установлении порядка согласования с министерством строительства Новосибирской области проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки, проекта решения о комплексном развитии территории нежилой застройки, подготовленных главой местной администрации муниципального образования Новосибирской области»;

Решением Совета депутатов города Новосибирска от 02.12.2015 № 96 «О местных нормативах градостроительного проектирования города Новосибирска».

2. Этапы выполнения работ

В рамках выполняемых работ по разработке АГК для сотрудников отдела территориального планирования и сотрудников отдела инженерного обеспечения в количестве 12 человек предполагаются порядок проведения работ, основывающийся на поэтапной подготовке проектных материалов.

2.1. I этап «Сбор исходных данных и анализ показателей застройки исследуемой территории»

2.1.1. Срок выполнения работ по I этапу зависит от площади исследуемой территории.

При общей площади территории менее 25 га длительность проведения работ составит не более 90 календарных дней (не более 3 месяцев).

В случае, если общая площадь составляет от 25 до 100 га длительность проведения работ составит - не более 120 календарных дней (не более 4 месяцев).

2.1.2 I этап включает в себя:

2.1.2.1. Изучение исходных данных:

- краткое описание территории (в том числе перечень земельных участков с указанием площади, вида разрешенного использования и категории) и ее современное использование;

- сведения о существующих объектах капитального строительства;

- материалы топографо-геодезической подосновы.

Источниками исходной информации для подготовки градостроительной документации могут служить:

- федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТП);

- информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД);

- государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ);

- единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН);

- фонды картографической и геодезической информации;

- единый государственный реестр объектов культурного наследия Российской Федерации;

- иные фонды, реестры, кадастры;

- сведения, предоставляемые отраслевыми и территориальными подразделениями федеральных и региональных органов власти, органов местного самоуправления;

- данные Роскомстата, региональных органов статистики;

- открытые данные муниципалитетов и субъектов РФ, размещенные на информационных ресурсах;

- данные геоинформационных сервисов («Яндекс.Карты», Google Maps, «2ГИС» и др.);

- данные операторов общественного транспорта;

- аналитические и статистические доклады, обзоры и отчеты;

- материалы инвентаризации земель и недвижимого имущества;

- стратегии и программы, принятые органами государственной власти и органами местного самоуправления, естественными монополиями и крупными компаниями;

- документы территориального планирования;

- ранее выполненные исследования территории, градостроительная и проектная документация.

2.1.2.2. Градостроительный анализ территории:

- подготовка схемы размещения территории проектирования на территории муниципального образования;

- сбор сведений об имеющихся зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и публичных сервитутах;

- анализ существующей застройки в границах проектирования (при наличии);

- анализ существующего транспортного обслуживания территории (улично-дорожная сеть, транспортная доступность, маршруты общественного транспорта);

- на основании полученных исходных данных от региональных органов власти и органов местного самоуправления анализ сведений о существующих объектах социального обслуживания населения, в том числе сведения о составе и количественных характеристиках объектов социального обслуживания (объектов образования, здравоохранения, спорта, культуры) в нормативной территориальной доступности.

2.1.2.3. Подготовка аналитической записки о существующем состоянии и использовании территории:

- расположение в структуре города;

- краткое описание культурных и исторических особенностей территории (при наличии историко-культурной ценности в формировании городской среды);

- краткое описание территории (в том числе перечень земельных участков с указанием площади, вида разрешенного использования и категории) и ее современное использование;

- характеристика состояния и использования объектов капитального строительства;

- сведения о существующих объектах социального обслуживания населения, в том числе сведения о составе и количественных характеристиках объектов социального обслуживания (объектов образования, здравоохранения, спорта, культуры) в нормативной территориальной доступности;

- баланс территории;

- сведения об имеющихся зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

2.1.2.4. Подготовка схем современного использования и комплексной оценки территории:

- местоположение территории в границах городского округа/ муниципального образования/населенного пункта;

- схема границ территории, подлежащей комплексному развитию с указанием координат характерных точек границ территории;

- схема существующего использования территории, выполненная на кадастровой карте с указанием кадастровых номеров и площадей всех земельных участков, планируемых к застройке;

- схема существующих ЗОУИТ;

- схема расположения существующих объектов социального обслуживания;

- схема транспортного обслуживания территории (улично-дорожная сеть и маршруты общественного транспорта) (при необходимости).

Итогом выполнения работ по этапу является подготовка и направление заказчику работ аналитической записки и схем существующего использования территории.

2.2. II этап «Проектное предложение»

2.2.1. Срок выполнения работ по II этапу зависит от площади исследуемой территории.

При площади до 25 га длительность проведения работ составит не более 90 календарных дней (не более 3 месяцев).

В случае, если общая площадь составляет от 25 до 100 га длительность проведения работ составит - не более 105 календарных дней (не более 3,5 месяцев).

2.2.2. II этап включает в себя:

2.2.2.1. Подготовка предложения по границам территории комплексного развития территории и их согласование с управлением комплексного развития территорий и формирования городской среды мэрии города Новосибирска.

2.2.2.2. Подготовка аналитической записки о перспективах развития территории (проектные предложения):

- сведения о планируемых объектах, в том числе технико-экономические показатели планируемой застройки;

- перечень сохраняемых и планируемых к сносу объектов (при наличии);

- перечень планируемых к установлению видов разрешенного использования;

- расчет соответствия региональным, местным нормативам градостроительного проектирования, в том числе расчет потребности в объектах социального обслуживания и местах хранения автотранспорта;

- предложения по развитию объектов социального обслуживания (новое строительство / реконструкция существующих) (при необходимости);

- описание планируемых элементов благоустройства территории;

- предварительная оценка нагрузок на объекты коммунальной инфраструктуры и сети инженерно-технического обеспечения, предложения по развитию коммунальной инфраструктуры и сетей инженерно-технического обеспечения (при необходимости);

- предложения по развитию систем транспортного обслуживания территории (при необходимости);

- предложения об очередности планируемого развития территории, в том числе определение этапов и максимальных сроков строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого назначения, этапов и максимальных сроков строительства, реконструкции объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов;

- перечень объектов культурного наследия, подлежащих сохранению в соответствии с законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия при реализации комплексного развития территории, с перечнем мероприятий по их сохранению (при наличии указанных объектов) либо информация от государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Новосибирской области об отсутствии таковых;

- иные материалы, обосновывающие предложения по развитию территории.

2.2.2.3. Подготовка схем вариантов планировочных решений, содержащих:

- предложения по формированию элементов планировочной структуры и установлению красных линий (не более 3-х вариантов);

- границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства (не более 3-х вариантов);

- архитектурно-планировочную организацию территории;

- схему планируемого транспортного обслуживания территории (улично-дорожная сеть и маршруты общественного транспорта);

- схему планируемого обеспечения территории объектами социального обслуживания;

- схему планируемого обеспечения территории объектами коммунальной инфраструктуры и сетями инженерно-технического обеспечения.

Итогом выполнения этапа работ является подготовка и направление заказчику работ аналитической записки и графических материалов проектного предложения.

3. Методы контроля выполнения работ

Внутренняя экспертиза и контроль возлагаются на лиц, не принимавших участие в данном проекте. 

3.1 Уровни контроля качества выполняемых работ

1-й уровень

При разработке документации осуществляется внутрипроизводственный контроль качества выполнения работ:

-       входной (анализ собранной информации на соответствие требованиям земельного и градостроительного законодательств Российской Федерации);

-       операционный контроль (контроль качества решений в процессе разработки документации);

-       контроль качества готовой документации.

Контроль в организации осуществляет решение следующих задач:

-       Обеспечение применения при разработке действующих требований законодательства и стандартов;

-       Обеспечение выполнения правил графической и текстовой документации;

-       Обеспечение комплектности документации, в объеме, установленном заданием на разработку.

2-й уровень

После приемки разрабатываемой документации орган местного самоуправления осуществляет проверку аналитической записки и графической документации на соответствие требованиям градостроительного и земельного законодательства Российской Федерации технических регламентов к схемам территориального планирования субъекта Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации, заданию на выполнение работы.

Стоимость работ